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孙宏斌、林中、余英等大佬对地产未来的6个判断

时间:2018-03-06 11:20:08       来源:明源地产研究院

每年年底和年初,地产人都很焦虑,因为行业变化实在太快,大家对未来的楼市是看不清楚的,对于策略的把握和判断也会很迷茫。这个时候,大家都很想看标杆房企在想什么做什么,从中找一些方向。

去年底到现在,明源君参加过好几个地产论坛,听过不少地产大佬的现场演讲,对于地产行业未来的判断都讲得非常实在,明源君重新梳理了一遍,将核心观点分享给大家,希望对你们有启发。

未来趋势

房企进入20年长周期,房价约上涨6%左右

明源君去年曾经不止一次提过,房地产行业已经进入了新一轮周期。

之前,房企遇到困难,有一个万能的办法,那就是“熬”。因为当时的地产周期是3年,熬过一二年,大周期回来了,全国市场全面回暖,所有的困难也就迎刃而解。

但 从2017年开始,在3年左右的过渡期之后,房地产行业将进入一个全新的时代。

靠房地产赚钱的门槛将越来越高,行业的大门正在慢慢关上,一步赶不上步步赶不上。

旭辉董事长林中在《中国不动产金融年会》中演讲认为,未来十年甚至15年,中国房地产的调控方式都会 基本沿用行政调控+宏观工具调控混搭使用,因为整个市场是越来越分化的市场。目标主要是3个:房住不炒,解决房子大起大落,房子脱实向虚。

所以说,2017年开始,3年过渡期后,房地产行业会进入一个新的趋势。

200 年是一个大周期,是一个国运周期,俄罗斯当时有个经济学家讲 60 年的大周期,房地产有 20 年的长周期,中国就是进入了另外一个20年的周期。

从过去1998年到2017年是高速增长、高频波动的长周期,但未来20年,则会是平稳增长、低频波动的长周期。

周期变了,过去的游戏规则和发展模式都会发生巨大的变化。明源君之前说过,最直接的变化有2个:

一是不能赚周期的钱了,必须降杠杆,每个项目都要算细账。以前你拿的地贵了囤3年就解套,未来可能要等个5年7年。所以地拿贵了可能谁都救不了你了。

二是必须做好房子提供更完善的服务,这是战胜竞品的先决条件,更是“赚长期的钱”的基础。

融创董事长 孙宏斌的判断基本差不多,他则认为今后五年行业都是波动的,政府调控是让波动变窄了,今后五年甚至十年里面一二线城市都会在波动区间,波动向上。

对于未来房价,大家都认为会稳中有涨,但不会出现以前那种疯狂的现象了。林中预计,在新一轮长周期中,房价可能保持与GDP同步平稳增长,即6%上下,可能二线城市的 GDP 是最快的,所以它的房价会增长得快一点。

那么,面对这样的变化,地产下半场要怎么应对呢?孙宏斌认为,主要就是三招:周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。

现在的客户审美提升了,差的产品不会买单,但光是产品好也不行,快周转降低利息很重要,如果一年利息就占了大头,算下来还是亏钱那还怎么玩?当然,你还得通过并购,通过合纵连横。

这三招都用好了,基本就没问题了。

行业格局

如果你没有做到三百亿,可能就要消失了

去年行业前三碧桂园、恒大、万科都过了5000亿了,而100强的门槛销售额也到了将近180亿。孙宏斌判断,今后3年,行业前三名会占到30%的市场份额,前十名占 40%、50%。

未来如果你没有做到300亿,可能就要在房地产市场消失了。

我们也看到去年房企的兼并收购特别多,未来不但是大鱼吃小鱼,还会有大鱼吃大鱼。可能会有人问,真的需要这么快吗?规模真的有那么重要吗?

没错,他们都认为,规模不是万能的,但没有规模是万万不能的。

去年提出冲千亿的房企没有10家也有8家,甚至很多第三梯队的房企都在放言要冲千亿了。但冲千亿也不是那么简单,想冲刺千亿必须要做好以下这几点:

第一要广积粮,尽可能多储备可“高周转”的土地;

第二要找资金,多用杠杆、多渠道、多用穿越周期的资金;

第三,要建标准,极致标准化是集约化、标准化的基础,从产品标准化、运营标准化、服务标准化,碧桂园、恒大等等一直推行这个,而且无一例外都是董事长亲自挂帅的,不能短期业绩导向;

第四,要强调运营,全国产销平衡是调节平衡器;

第五,要强考核:1是创新激励,2是内部竞争,五个要素一条龙才有可能走得又远又稳。

阳光控股控股董事会主席林腾蛟 总结了阳光城冲规模的几个成功要素:

一是在土地和资源获取上,关键还是在并购,阳光现在货值储备的大部分都还是在并购市场取得;

二是阳光一直在人才聚集上下大功夫。对市场的精英要能做到招之能来,来之能战,战之必胜。

三是要打造一个快速决策的体系。做企业家最难的是手缩回来忍住,林 腾蛟基本都能忍住不去过问。

四是多元化发展,有环保集团、教育、金融、资本以及文化旅游,这几个领域的整体互动的效果很明显,这在和政府拿地上有很大优势的,因为不是单纯就地产而谈地产。

林中的看法是,整个行业未来几年会成高杠杆高负债向去杠杆降负债的模式转型,剩下来的房企会越做越实。

投资拿地

如果你总踏不准节奏

一波就把你拉下了

你要问地产猎头去年什么人才最抢手身价飙升最快,毫无疑问是投资总。因为 拿地关乎到房企的生死问题,没地了也就没得玩了。而拿地说白了最重要是两点,一是要踏准节奏,拿地时机要对,二是布局要对,可以对冲风险。

在这点上,孙宏斌可以说是高手。他认为:“钱贵了以后,地一定便宜,钱便宜了以后,地一定又贵,也有钱又便宜地又便宜的时候,那就是2016年,这个时候一定要抓住机会。”

从融创2017年的业绩来看,确实是抓住了机会,不但业绩翻番,在土地市场上也有非常大的收获。

林中指出,500-1000亿的企业,如果你总踏不准节奏--在高峰拿地,低谷卖房,钱便宜的时候不融资,那基本上一波过去就把你拉下了。

对于小房企,可能拿错一块地就破产了。这个说实话真的很难。

林中的建议是,未来一定要有风险意识,最好能对冲型布局,也即 即跨区域布局。如果布局都是同类的城市,调控来就会很难受,对冲性布局,这样东方不亮西方亮,就能保障整体现金流的安全。

如果跨区域布局成功了,从100亿冲到两三百亿应该不成问题。

具体去哪个城市呢?宝能地产总裁 余英认为 未来更应该关注都市圈,比如美国房价最高的二十个城市基本上是东海岸和西海岸,中国是深圳、上海、北京这三大都市圈。随着世界经济的中心向亚太地区转移,特别是三大都市圈的都市联名区将迎来新的发展机会,比如在东莞拿地,离深圳越近越好,在佛山拿地,就是离广州越近越好。

另外,判断城市群的机会有一个重要的指标就是轨道交通。

房企转型

最重要的是耐得住寂寞

要坚持

转型是这几年房企绕不过的话题,很多房企一开始热情高涨,但后来转着转着就熄火了,因为新业务投入产出比低,而且回报周期太长,这让习惯了赚快钱的房企思维很难扭转过来。

但你不抛弃幻想转换思维,是很危险的一件事情。因为现在只能赚慢钱了。以前明源君分析过,中央给地产指出了5条赚慢钱的路,包括产业地产、特色小镇、城市运营、长租公寓、做保障房。这5条路未来可能会逐渐成为主流。但是,这些路不是你想走就能走的,需要长期的积累。

比如你很多房企在做养老地产,一直 处于亏损的状态,但为什么还要做?因为要提前探索和布局,不能等到机会来了再开始准备。

比如文旅地产,就是典型的门槛高、回报率低的买卖。可能是1%或0.5%,或者做平。孙宏斌认为坚持很重要,正因为门槛高、回报低,所以做的人少,这样这个东西就会越来越好,今年平了,明年可能就是1%,猴年2%,做过10年就有20%了。其实商业、医养等等都是一样的道理。

冯仑在中诚联盟上演讲总结了房企转型2大特点,第一是出轨,第二是是非。如果你要转型,你一定是出轨。

“每一个企业都在转型的时候,你和原来的模式也要有切割、组织、人事、资源配置要做切割。要有准备别人说你。不经历这一段,转型是不成功的。地产转型,要忍受所有是非的议论。”

泰禾集团董事长黄其森提及泰禾的医疗产业,作为企业,一定要想清楚我们为什么做医疗,为什么做教育,它的盈利模式是怎么来的。他认为如果耐不住这个寂寞,是没办法做好医疗和教育的。黄其森曾向团队讲,“我们准备10年、8年不盈利来做好医疗”。

产品升级

要为客户提供美好的生活方式

现在大家都知道房地产进入改善时代了,地产人都知道要做更好的房子了。但是除了提供更好的房子以外,还要关注客户其他方面的需求。

现在各个房企都很喜欢用的一个讲法是:美好生活。美好生活是什么呢?孙宏斌认为有2类,文化、娱乐、旅游、休闲、体育,这些玩的,让你开心的,这是一类。

第二类就是教育、健康、养老,这两个不一样,教育、健康、养老,你没钱的时候也要教育、健康、养老,但是现在你需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老。

下一阶段是智慧社区、智能家居,有了房子以后考虑怎么安全一点,怎么舒服一点。到了消费升级的时候了,到了文化娱乐的时候了,因为这个行业确实发生了很大的变化。

融创投资万达和乐视就是在投资美好生活。

泰禾前几年就进入了医疗、教育、养老、金融行业,黄其森认为,现在你能不能提供给客户医疗、教育、文化精神生活,已经成为房地产不可或缺的组成部分。

大家可能也发现了,泰禾只在经济发达的地方布局。这个很有意思,黄其森的原话是:“因为我从来不相信有什么价廉物美的事情,三五千块房价怎么能做出精品呢?所以泰禾坚守一线、二线城市,不去三四线,这是我们认为要做精品一定是要有投入的。”

房企战略

执行要到位

团队要充满活力

林中认为,之前大家都在关注规模,而当众多房企规模突破千亿之后,房企在未来更应该关注质量。并且“千亿以后,要持续增长,企业核心竞争力是文化、组织、机制、人才和管理……

其中,战略执行力会是未来千亿房企的核心竞争力。战略执行力是基于战略的文化、组织、机制、人才和管理,涉及到企业的稳定和效率等,大型企业拼的就是这个。

当然,战略执行离不开一支牛逼的团队,这也是为什么房企都在拼命高薪挖角的原因。协信集团董事长吴旭对团队建设有独特的感悟。

他认为之前做传统房地产的团队,直接和做产业地产的团队一起干,会出问题。

他说:“最早我做科技城的时候深有体会,只有我招的两三个人懂产业地产。之前强大的做传统房地产团队没有办法和他们统一逻辑。语言逻辑、思维逻辑、支撑体系都不一样。

在两三年前,我索性把产业地产全部搬到了北京清华科技园,通过三年的时间‘洗脑’,形成了一个基本统一的文化,共同的一个语言。并且这个语言的标准程度也就是80%,还没有达到100%。

可以说,房企要转型,形成共同语言是最基础的一步,没有这最基础的一步,再好的项目也会失败。”

注:文章嘉宾演讲观点主要来源 中国不动产金融年会·2017、2018中城联盟论坛“和未来好好谈谈”、明源2017年中国房地产总裁峰会、观点博鳌论坛、亚布力论坛

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