2021年，房地产行业走到了十字路口。
“房住不炒”的基调下，房地产告别高增长的“黄金时代”，逐步回归制造业属性，“增收不增利”或是未来的常态。而另一方面，数据显示，2020年我国的平均房价收入比为9.2，超出7.0-7.5的合理区间，家庭的买房压力上涨。在“共同富裕”的背景下，国内的房地产行业会何去何从？房价会如何走？
11月16日，在由广东时代传媒集团有限公司主办，时代周报、时代财经、时代数据承办的“2021中国地产时代百强论坛”上，华夏新供给经济学研究院院长贾康以《打造房地产业健康发展长效机制的思路和要点》为主题，分享了其研究心得和思路看法。
“中国房地产还有很大的成长性”
从政策端口看，近年来，中国房地产行业一直处于调控常态中。从“三道红线”、“两道红线”、个人信贷“五档管理”等金融政策的密集出台，到二手房参考价、学区房整治等政策的推出，楼市的调控日渐深入，切中七寸，抑制了一大波炒房需求。
不过，这并不意味着房地产行业的支柱地位将下降。贾康称，房地产行业带有服务业特征，又有先导性、基础性、带动性和一定的风险性。在国民经济中，它是基础产业和支柱产业。在工业化、城镇化过程中，在经济起飞和升级发展过程中，房地产行业起到支撑全局的作用。
纵观全球，各国城市化发展有一个经验性的共同规律，即由美国城市地理学家Ray.M.Northam提出的“纳瑟姆曲线”。该曲线显示，当城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速城市化阶段。而当城市化水平超过70%之后，经济发展势头将达到趋于平缓的成熟阶段。
根据全国第七次人口普查数据，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%。但在贾康看来，中国真实的城镇化水平应该主要看“户籍人口的城镇化率”而后适当向上调整，目前该指标大约为50%。“要走完城镇化的快速发展阶段，还需再提高约20个点。如果每年提高1个点，(城镇化之路)还要走20年。”
贾康称，2010年-2019年间，全国的房价总体来说是一个上扬曲线，尤其是商品房和住宅商品房的均价更是呈现明显上扬。这也印证，中国城镇化高速发展阶段还远远没有走完，中国房地产还有很大的成长性。“房地产的重要性表现为：中国的现代化必须弥合城乡分治的‘二元经济’格局并走完城镇化高速发展阶段，在此过程中，房地产行业支撑着全局的基础性供需互动。”
房地产税可以防止楼市大起大落， 降低社会总体“税收痛苦”程度
房地产行业颇受诟病的是其金融属性。金融杠杆带来的红利支撑房企的高周转发展，而房价上涨也使房产成为最具价值的投资对象，房地产投机盛行，甚至出现了特殊的食利阶层。
贾康认为，房地产本是实体经济，但国内房地产的卖方市场特征赋予其较强的金融属性。“将房产作为抵押物大概率不会缩水，反而可能升值；财富管理、融资炒作等都跟随金融属性附加到房地产概念中，因此出现‘泡沫化’‘炒房团’等畸形的市场过热现象。”
贾康称，房地产还包括一个很重要的属性，即其“托底”的部分属于“权益-伦理型公共产品”，从而要保障所有的社会成员“住有所居”。作为一种特殊供给品，必须把它放在基本生活保障的重要内容中。所以把房地产的概念说完整，必须是保障轨和市场轨双轨统筹。“要形成房地产调控的长效机制，且长效机制的建立一定要落到基础性制度建设里。这个基础性制度建设，至少是土地制度、住房制度、投融资制度和房地产税的改革等啃‘硬骨头’的任务。”
作为房地产税制体系的长期研究者，贾康一直呼吁推进房地产税尽快落地。近来，房地产税又成热点，决策层面表示将从“积极稳妥推进房地产税立法和改革”和“做好试点工作”两方面着手。
贾康认为，房地产税改革有多个正面效应。“比如，促进房地产业平稳、健康发展。房地产税施加持有成本后，可以有效遏制炒作，可以防止市场大起大落，也可以减少房屋空置，提高土地集约利用程度；可以优化再分配、促进共同富裕；可以配合打造地方税体系，使分税制体制在省以下贯彻落实，政府职能转变与财源建设形成内洽机制；可以提高直接税比重，降低社会总体‘税收痛苦’程度；还会从社区、基层促进‘公众参与’的法治化、民主化制度培育。”
对于业内流传的土地国有制、税基评估复杂、小产权房等阻碍房地产税开征的因素，贾康一一作了澄清，称都不构成硬障碍。贾康强调，要将中央近年反复强调的“思想再解放、改革再深化、工作再抓实”落实到房地产领域，如总结重庆施行多年的土地制度改革的地票试点和投融资模式方面的创新经验并扩大推广；在住房“双轨统筹”概念下更好地处理“保障轨”上的具体形式，比如要有公租房、共有产权房，在商品房轨道上则还要注重租房市场的发展，打造更规范的长租房。
在贾康看来，我国房地产调控多年来存在着治标不治本的偏颇，应当标本兼治，而治本为上。他强调，要按照供给侧结构性改革的指导精神，注重放松供给端的抑制和约束、更好地增加有效供给，以满足人民群众美好生活的需要，支持高质量发展。
（文章来源：时代财经）
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